揪心！至少14个烂尾楼！涉4.6万业主公告“强制停贷”

如今，期房当道。

在房地产快速发展的年间，期房成了主流，很少有现房销售，即使有也往往是顶底楼这样不太好卖的房子，但是期房就免不了担心烂尾的情况。

房产红利期的时代，一家房企想要迅速做大做强，就常用的手段就是高负债、高杠杆，迅速在各地开花，抢占土地和市场。

在三道红线、房地产市场放缓甚至下行之后，房企压力倍增之下，资金链断裂、房子烂尾的现象终于大规模爆发了。

最近，全国多地多个楼盘业主，给官方及银行发了全体业主强制停贷告知书，涉及长沙新力铂园、武汉绿地光谷星河绘、南昌新力城、武汉恒大时代新城、景德镇恒大珑庭、郑州名门翠园等多个项目。

（来源：乐居财经）

截至目前，据不完全统计已有14个楼盘发布公告“强制停贷”涉及4.6万业主，总房款347亿！

4.6万业主提出“强制停贷告知书”

据不完全统计，目前有景德镇、武汉、商丘、郑州等城市，共14盘业主发布“强制停贷告知书”总影响户数约4.6万户，总房款约347亿，明文提到的资金缺口就有61亿。

通过统计的数据发现，关于强制停贷的楼盘基本都是出现暴雷或资金问题的民营企业，例如恒大、新力、世茂、名门等，当然绿地作为少有的国有控股混合型企业，也是相当扎眼。

年初克而瑞就统计了24个重点城市2021年年末停工、延期交付等问题楼盘数量与面积。

从套数来看，长沙、郑州、武汉、重庆都是2万套以上问题住房。

从面积来看，长沙446万平米，重庆331万平米，武汉274万平米，郑州271万平米，昆明、广州也在140万平米以上。

业主：银行监管不到位是主要责任

“强制停贷告知书”大多表示影响人数众多，要求开发商尽快复工等，当然最重要的是，指出银行在操作层面出现一些问题。

以郑州名门翠园发布的“强制停贷告知书”来看，主要指出银行违规发放贷款、资金未转入开发商监管账户、未尽到专款资金监管的义务等三方面。

其中，在银行违规发放贷款这一项指出，作为贷款银行，在房屋主体结构未封顶前，银行违规发放按揭贷款。

在央行2003年出台的文件就明确规定过，商品房必须在主体结构已封顶时才能发放个人按揭贷款。

在资金未转入开发商监管账户一项中指出，作为贷款将按揭贷款资金违规划入非监管账户，更有甚者借款人签字后私自修改贷款合同。

在未尽到专款资金监管义务一项中指出，作为预售款资金监管银行，未履行资金监管义务，预售资金支出不明。

一般来说，设置预售资金监管是保障购房者买房不烂尾的最后一项安全阀，房企想要挪用监管资金，必然绕不过银行这主体。因此，在诸多烂尾楼业主看来，银行应该有不可推卸的责任。

业主能否合理合法“强制停贷”

对于各地业主是否能合理合法地通过“强制停贷告知书”来停贷呢？

法律界相关人士表示，在国内司法判例中，几乎所有烂尾楼引起的购房者和银行之间的民事纠纷中，法院都是判决银行胜诉，购房者必须无条件偿还贷款。

因为是预售房屋，一旦开发楼盘烂尾，那么购房者和开发商之间的关系，将由一手交钱，一手交货的买卖关系变为债权债务关系。开发商给不了你房子，也是你与开发商之间的债务债权关系。

而大多数购房者的贷款属于，个人与银行之间的借贷关系。也就是说月供还款与开发商没有直接关系。在某些极端背景下，房屋烂尾，贬值严重，银行甚至有可能让你追加抵押物。

当然，也有个别胜诉的案例。

2022年2月14日，浙江嘉兴市中级人民法院给出一例不一样的判决。有一位购房者在房子烂尾后拒还银行贷款，被银行起诉，一审败诉；购房者不服，继续上诉，二审法院判购房者胜，将来不用还款了。

最主要的是，购房者买房和银行签订贷款协议时，一般都会有这么一条约定：贷款发放后，借款人或抵押人与售房人或其他第三方就该房产有关质量、价格、权属、条件或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，贷款人有权选择继续履行本合同或要求借款人提前偿还本合同项下的全部或部分贷款。

嘉兴中院认为该条款系银行为重复使用而提前拟定的格式条款，其中与最高法解释相抵触的内容，加重了购房者的责任，该条款对购房者不具有拘束力。

最后因为这位业主已经和开发商解除了商品房买卖合同，所以，商品房担保贷款合同也被解除，业主无需承担后续的房贷。

协商终止银行房贷合同

虽然听起来确实不公平，但事实是业主们一般不可以随意断供。因为前面已经提到过，买房是业主和开发商之间的交易，但贷款是业主与银行之间的往来。

业主和银行之间的债务关系已经形成，如果贸然断供，只会影响业主自己的征信，如果未来还想贷款买房也会受到影响，严重的话银行还会起诉业主。

如果烂尾情况是长期性的，我们可以向银行方面申请看看能否先停止期房购房合同，银行房贷合同也可以协商终止，因为，房子烂尾楼盘已经拿不到现房，如果再继续还贷已经没有意义。

房子烂尾，六大建议

假如还没确立烂尾，仅仅存有烂尾的可能，可以等开发商募款，以后便会再次竣工，那样可以使买房的损害降至最少。

若已经确定期房烂尾了，业主可以依据购买合同起诉要求赔偿，解除合同，并索要违约金，最好可以协同多位小区业主开展起诉。

跟开发商协商之后，可以达成协议办理退房手续，然后去市住房保障和房产管理局提交退房申请材料，然后在网上公示退房情况，取消预告登记。

如开发商因资不抵债宣告破产，其财物被法院拍卖，根据破产法偿债先后的规定，购房者与一般债主相比享有优先受偿权。

购房者应该团结相关业主共同维权，获得最大限度的法律支持。在这些“强制停贷告知书”中，我们也可以看到，一定要仔细查看合同中的一些条款，比如银行是否在房屋主体结构未封顶前，违规发放按揭贷款，以及是否有尽到专款资金监管义务。

业主还可以通过当地的媒体，将烂尾楼事件通报出来。还可以请求当地政府出面，要么让银行继续注资，让开发商把房产项目给完成了，要么由另外资质良好的开发商来接盘，妥善完成房产项目，继续履行之前所签的房地产合同。

总而言之，市场中烂尾楼层出不穷，深受其害的不是开发商、银行而是广大的购房者，倾家荡产才购买上房子的购房者房子都没了，却还要还贷，这对购房者而言显然不够公平。

所以这里为大家提供了一些尽可能解决问题的办法，虽然可能并没有很大的效果，但也希望能为大家尽一些绵薄之力。

对于目前还没有买房的购房者，就还是尽可能选择现房，或者是在买房前仔细查一查该房企的资金情况。

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